A manutenção das edificações

manutençãoA manutenção de edificações é um tema cuja importância tem crescido no setor da construção civil, superando, gradualmente, a cultura de se pensar o processo de construção limitado até o momento quando a edificação é entregue e entra em uso. As edificações são o suporte físico para a realização direta ou indireta de todas atividades produtivas, e possuem, portanto, um valor social fundamental.

Todavia, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender seus usuários durante muitos anos, e ao longo deste tempo de serviço devem apresentar condições adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas iniciais. É inviável sob o ponto de vista econômico e inaceitável sob o ponto de vista ambiental considerar as edificações como produtos descartáveis, passíveis da simples substituição por novas construções quando seu desempenho atinge níveis inferiores ao exigido pelos seus usuários.

Isto exige que se tenha em conta a manutenção das edificações existentes, e mesmo as novas edificações construídas, tão logo colocadas em uso, agregam-se ao estoque de edificações a ser mantido em condições adequadas para atender as exigências dos seus usuários. Estudos realizados em diversos países, para diferentes tipos de edificações, demonstram que os custos anuais envolvidos na operação e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial.

Este valor pode parecer pequeno, porém acumulado ao longo da vida útil das edificações chega a ser equivalente ou até superior ao seu custo de construção. A omissão em relação à necessária atenção para a manutenção das edificações pode ser constatada nos frequentes casos de edificações retiradas de serviço muito antes de cumprida a sua vida útil projetada (pontes, viadutos, escolas), causando muitos transtornos aos seus usuários e um sobrecusto em intensivos serviços de recuperação ou construção de novas edificações.

Seguramente, pior é a obrigatória tolerância, por falta de alternativas, ao uso de edificações cujo desempenho atingiu níveis inferiores ao mínimo recomendável para um uso saudável, higiênico ou seguro. Tudo isto possui um custo social que não é contabilizado, mas se reflete na qualidade de vida das pessoas. Economicamente relevante no custo global das edificações, a manutenção não pode ser feita de modo improvisado e casual.

Ela deve ser entendida como um serviço técnico, cuja responsabilidade exige capacitação apurada. Para se atingir maior eficiência na administração de uma edificação ou de um conjunto de edificações, é necessária uma abordagem fundamentada em procedimentos organizados em um sistema de manutenção, segundo uma lógica de controle de custos e maximização da satisfação dos usuários com as condições oferecidas pelas edificações.

A NBR 5674 de 07/2012 Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações. A gestão do sistema de manutenção inclui meios para: preservar as características originais da edificação; e prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas, elementos ou componentes.

As edificações existentes antes da vigência desta norma devem se adequar ou criar os seus programas de manutenção atendendo ao apresentado nesta norma. Os anexos desta norma apresentam exemplos de modelos não restritivos ou exaustivos a serem adaptados em função das características específicas da edificação.

A organização do sistema de manutenção deve levar em consideração as características das edificações, tais como: tipo de uso das edificações; tamanho e complexidade funcional das edificações; número e dispersão topográfica das edificações; e as relações especiais de vizinhança e implicações de entorno. O sistema de manutenção deve ser orientado por um conjunto de diretrizes que estabeleçam: padrões de operação a fim de assegurar a preservação do desempenho previsto em projeto e do valor das edificações ao longo do tempo; fluxo de informações, entre os diversos intervenientes do sistema, incluindo formas de comunicação entre o proprietário e os usuários, ou entre os proprietários e os condôminos; e as incumbências e autonomia de decisão dos intervenientes.

Recomenda-se que os indicadores de eficiência da gestão do sistema da manutenção sejam periodicamente avaliados e estabelecidos de forma a contemplar, por exemplo, alguns dos seguintes parâmetros: atendimento ao desempenho mínimo das edificações mencionado nas NBR 15575-1 a NBR 15575-6; prazo acordado entre a observação da não conformidade e a conclusão de serviço de manutenção; tempo médio de resposta às solicitações dos usuários e intervenções de emergência; satisfação dos usuários da edificação; cumprimento dos preceitos legais, regulamentos e normas aplicáveis; periodicidade das verificações efetivas vis-a-vis com as estabelecidas no manual de operação, uso e manutenção; e balanço entre os recursos disponíveis e os recursos necessários para a realização dos serviços de manutenção. Dependendo do empreendimento outros parâmetros podem ser utilizados.

Na organização do sistema de manutenção deve ser prevista infraestrutura material, financeira e de recursos humanos, capaz de atender os diferentes tipos de manutenção necessários, a saber: manutenção rotineira, caracterizada por um fluxo constante de serviços simples e padronizados, para os quais somente são necessários equipamentos, materiais e pessoal permanentemente disponíveis nas edificações; manutenção corretiva, caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediato a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus usuários ou proprietários; e manutenção preventiva, caracterizada por serviços cuja realização é programada com antecedência, priorizando as solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação.

O sistema de manutenção deve promover a realização coordenada dos diferentes tipos de manutenção das edificações, procurando minimizar a ocorrência de serviços de manutenção corretiva. Os recursos humanos envolvidos nos serviços de manutenção devem receber treinamento específico quando não realizados por empresas especializadas ou profissionais qualificados.

As verificações devem ser feitas atendendo os intervalos constantes da NBR 14037. Devem ser elaboradas e ordenadas por meio de modelos – ver Anexo B desta norma – elaborados de forma a facilitar os registros e sua recuperação considerando: um roteiro lógico de verificações dos sistemas, subsistemas, elementos e componentes da edificação; os equipamentos imprescindíveis da edificação; as formas de manifestação esperadas da degradação dos sistemas, subsistemas, elementos ou componentes da edificação; e as solicitações e reclamações dos usuários.

Os relatórios das verificações devem: descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente da edificação; apreciar ou estimar a perda do seu desempenho; recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva e preventiva; ser preditivos. Anunciar com antecedência o que vai ou pode acontecer, prognóstico.

O programa de manutenção consiste na determinação das atividades essenciais de manutenção, sua periodicidade, os responsáveis pela execução, os documentos de referência e os recursos necessários, todos referidos individualmente aos sistemas, e quando aplicável aos elementos e componentes. Deve considerar: a durabilidade esperada dos sistemas, e quando aplicável aos elementos e componentes, devendo atender à NBR 15575-1; os relatórios das verificações, constando comparativos entre as metas previstas versus metas efetivas tanto físicas como financeiras; os relatórios das verificações constando as não conformidades encontradas; os relatórios das verificações sobre as ações corretivas e preventivas; as solicitações e reclamações dos usuários; os registros das lições aprendidas; a rastreabilidade dos serviços; as restrições climáticas e ambientais; a escala de prioridades entre os diversos serviços; e a previsão financeira

O programa deve pelo menos conter uma sistematização ou estrutura que contemple: a designação do sistema, e quando aplicável aos elementos e componentes; a descrição da atividade; a periodicidade em função de cada sistema, e quando aplicável aos elementos e componentes; a identificação do responsável; a documentação referencial e formas de comprovação; e o custo.

A periodicidade é variável em função de cada sistema, e quando aplicável aos elementos e componentes. O Anexo A contém modelo de indicações de séries temporais para a periodicidade.

Esta norma apresenta modelos de sistematização das atividades de manutenção a serem realizadas, e que são normalmente citadas no Manual do Proprietário e no Manual das Áreas Comuns entregues ao proprietário, atendendo à NBR 14037. Os modelos descritos em 4.3.4 devem ser adaptados para cada edificação. O Anexo A desta norma apresenta exemplos de modelos – não restritivos – para a elaboração do programa de manutenção preventiva, a saber: em A.2.1 Periodicidade das verificações para o primeiro ano; em A.2.2 Periodicidades das verificações bianual, trienal e quinquenal; em A.2.3 Periodicidades a serem estabelecidas conforme o empreendimento, e especificada pelo fabricante do sistema ou do subsistema.

Importante que o sistema de manutenção deve possuir mecanismos capazes de prever os recursos financeiros necessários para a realização dos serviços de manutenção em período futuro definido. As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção corretiva.

As previsões orçamentárias devem ser flexíveis, de modo a assimilar uma margem de erro em estimativas físicas, de custos e de índices inflacionários. Devem ser elaboradas considerando: as condições dos sistemas, dos subsistemas, dos elementos e dos componentes da edificação, demonstradas no relatório de verificação e nas solicitações dos usuários; os riscos decorrentes da não realização dos serviços de manutenção no prazo previsto; os recursos disponíveis; e a urgência, a gravidade e idade da edificação, principalmente quando envolvem risco, saúde e segurança. Também devem expressar claramente a relação custo e benefício dos serviços de manutenção, e constar em ata as deliberações sobre a realização ou não destas intervenções.

A documentação do sistema de gestão da manutenção deve incluir: manual de operação, uso e manutenção das edificações conforme NBR 14037 e Manual dos fornecedores dos equipamentos; o programa da manutenção; o planejamento da manutenção contendo o previsto e o efetivo, tanto do ponto de vista cronológico quanto financeiro; os contratos firmados; o mapa de cotação dos preços dos serviços; as normas técnicas, catálogos, manuais dos projetos, desenhos, procedimentos executivos dos serviços de manutenção e propostas técnicas; o relatório de verificação; o diário de obra; os documentos mencionados no Anexo A da NBR 14037, em que devem constar a qualificação do responsável e os comprovantes da renovação; os registros de serviços de manutenção realizados requeridos por esta norma – conforme Anexo B;e a ata das reuniões do condomínio em que assuntos afetos à manutenção constarem da ordem do dia ou da agenda.

Os registros devem ser mantidos legíveis e disponíveis para prover evidências da efetiva implementação do programa de manutenção, do planejamento, das verificações e da efetiva comprovação da realização das manutenções. Recomenda-se que para cada registro haja local em que deve constar: a sua identificação; as funções responsáveis pela coleta dos dados que compõe o registro; o estabelecimento da forma de arquivamento do registro;e o estabelecimento do período de tempo pelo qual o registro deve ficar armazenado assegurando sua integridade.

O condomínio deve dispor de um fluxo, escrito e aprovado, de documentação. Esta norma recomenda que sejam seguidas as fases indicadas na Tabela 1. As deliberações referentes à documentação mencionada na Tabela 1 deve constar em ata do condomínio.

Tabela 1 – Fluxo da documentação

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edificações

Enfim, a atividade de manutenção depende da atuação de equipes multidisciplinares, de profissionais devidamente habilitados, de acordo com a atribuição técnica de cada um. Além da atribuição conferida pela habilitação do profissional, é essencial que este desempenhe sua profissão nos limites de sua capacidade pessoal de realização, como o próprio Código de Ética Profissional nos alerta.

Em um conceito mais amplo, a manutenção deixa de ser vista em cada atividade prestada, mas como um conjunto de conhecimentos, que dependem de um gerenciamento com qualidade. Além de voltado à conservação do ambiente construído, o processo de manutenção das edificações também deve ser flexível, dinâmico e pró-ativo, acompanhando a evolução constante das necessidades dos usuários e prevenindo futuras mudanças. Isto porque os interesses, vontades e aspirações daqueles que utilizam o espaço construído alteram-se com o passar do tempo, incorporando o desenvolvimento tecnológico e social, com a tendência de crescentes exigências de qualidade ambiental.

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