Aprenda a realizar o levantamento cadastral territorial para o registro público

Pode-se definir a parcela como o espaço territorial de extensão contínua, definido por seus vértices de limite, formando um polígono fechado. A parcela possui como elementos os seus limites em relação às causas jurídicas que a originam, as coordenadas georreferenciadas dos vértices de limite e o seu código.

Dessa forma, deve-se fazer uma análise dos documentos da parcela ou do imóvel deve preceder o levantamento cadastral territorial em campo, pois pode apresentar elementos importantes para a definição dos limites reais e legais. Em linhas gerais, o responsável técnico pelos processos de registro público deve apresentar a planta topográfica que representará os vértices da parcela ou do imóvel, com seus respectivos códigos; os polígono fechado da área da parcela ou do imóvel, formado pela união dos vértices; as distâncias lineares entre os vértices na projeção cartográfica utilizada; as feições topográficas que auxiliem na interpretação e caracterização do limite da parcela ou do imóvel; os códigos das parcelas confrontantes; o número da matrícula e do Cadastro Nacional de Serventia (CNS) do imóvel confrontante, na inexistência do código da parcela; o nome completo e número do cadastro de pessoa física (CPF) do confrontante, na inexistência do código da parcela e da matrícula do imóvel confrontante; a tabela de coordenadas dos vértices e quadro de áreas, quando necessário; a informação sobre o Datum e a projeção cartográfica utilizada; o fator de escala para transformação da distância horizontal em distância na projeção cartográfica utilizada; as convenções, escala gráfica e direção norte da projeção cartográfica utilizada; o carimbo (selo) com nome completo do proprietário, endereço completo da parcela ou do imóvel, nome completo e número de registro profissional no conselho de classe do responsável técnico, número da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), Termo de Responsabilidade Técnica (TRT) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), informação de área e perímetro na projeção cartográfica utilizada, escala numérica, data do levantamento e data de conclusão da planta topográfica.

Ele deve incluir ainda o memorial descritivo que deve apresentar o cabeçalho contendo nome completo e número de CPF do proprietário, endereço completo, código da parcela (se existir), número da matrícula e CNS (se existir), sistema de referência e projeção cartográfica utilizada no cálculo das distâncias e da área; a área e perímetro da parcela ou do imóvel na projeção cartográfica utilizada; a tabela com dados técnicos contendo o código do vértice e suas respectivas coordenadas geodésicas, os códigos das parcelas dos confrontantes (na inexistência do código da parcela, prioritariamente, o número de matrícula do confrontante ou o nome completo e número do CPF do confrontante), a distância projetada do vértice ao seu ponto de vante no sentido horário e o local específico para complemento das informações sobre os vértices, por exemplo, a sua situação, entre outras informações relevantes.

A descrição tabular da parcela ou imóvel deve iniciar no primeiro vértice de confrontação com o sistema viário ou acesso a este e seguir no sentido horário. Deve-se conter a assinatura do responsável técnico, formação profissional, número do registro no conselho de classe, número da ART, TRT ou RRT; e o croqui do polígono da parcela ou do imóvel indicando a posição do sistema viário.

Além da apresentação da tabela, caso haja necessidade de cumprimento legal ou normativo pela serventia, o memorial descritivo tabular pode ser acompanhado de descrição textual, desde que apresente ao menos os mesmos elementos apresentados no Anexo B da norma. Deve-se incorporar o relatório técnico que deve ser elaborado conforme a NBR 13133 e contemplar o tipo de materialização e localização dos vértices da parcela ou do imóvel; o tipo de materialização e localização dos pontos de apoio; os cálculos de propagação das precisões; os valores obtidos no controle de qualidade em campo; os valores comparativos das coordenadas geodésicas com as parcelas e os imóveis confrontantes, se existirem.

A NBR 17047 de 06/2022 – Levantamento cadastral territorial para registro público – Procedimento especifica o levantamento cadastral territorial para registro público nos casos de usucapião, parcelamento do solo, unificação e retificação de matrícula. Esta norma se aplica à análise de documentos, verificação e materialização dos limites das parcelas ou imóveis, levantamento cadastral territorial e controle de qualidade das medições, projeção cartográfica e peças técnicas, considerando o aspecto técnico-legal.

A análise de documentos da parcela ou do imóvel deve preceder o levantamento cadastral territorial em campo, pois pode apresentar elementos importantes para a definição dos limites reais e legais. Prioritariamente, devem ser avaliados os seguintes documentos, quando existentes: matrículas ou transcrições do imóvel em questão e dos imóveis confrontantes; plantas topográficas, memoriais descritivos e croquis existentes de levantamentos anteriores, relacionados à parcela ou ao imóvel e seus confrontantes; relatório técnico de serviços realizados anteriormente na parcela ou no imóvel em questão; títulos de domínio, como escritura pública, formal de partilha, carta de arrematação, sentença de usucapião, título de legitimação de terras devolutas, entre outros, que venham a modificar a informação na matrícula do imóvel, mas que ainda não tenham sido averbados ou registrados.

Pode-se ainda incluir o contrato e/ou escritura de compra e venda; as escrituras de transferência de posse; os dados cadastrais disponibilizados pela prefeitura municipal; fotografias aéreas ou imagens de satélite que possam auxiliar na definição ou reconhecimento dos limites; projeto de parcelamento do solo; e outros documentos que o responsável técnico julgar necessários. Os limites da parcela ou do imóvel devem ser identificados e verificados em campo para comparação com a documentação analisada no início do trabalho.

Os vértices da parcela ou do imóvel devem ser materializados, sobretudo nos locais em que exista a possibilidade de demarcações físicas e estáveis. Os vértices podem ser demarcados com marcos de concreto, marcos de pedra, marcos de material sintético, pinos ou parafusos metálicos, placas, plaquetas ou qualquer outro material estável e perene que possa identificar perfeitamente o limite da parcela ou do imóvel.

Para a demarcação de vértices em muros, alambrados, gradis e edificações, recomenda-se que os vértices sejam materializados o mais próximo possível da superfície topográfica. Não sendo possível, deve-se verificar a verticalidade da construção.

Além disso, deve-se verificar se o muro ou edificação está dentro do limite de um dos imóveis ou se foi construído em comum acordo entre os dois imóveis, sendo parte do muro ou edificação em cada um dos imóveis. Em limites materializados com cercas, os vértices devem ser monumentados independentemente da estrutura da cerca.

O responsável técnico deve avaliar o melhor tipo de materialização para o vértice, para assegurar a estabilidade e perenidade da demarcação a ser realizada junto à cerca. Em locais de solo nu, como, por exemplo, na implantação de loteamentos, recomenda-se a demarcação dos vértices com marcos de concreto, pedra ou material sintético. No caso da retirada dessas demarcações por alguma necessidade construtiva, o responsável técnico deve materializar o vértice na construção realizada, por processos de locação.

Para os imóveis rurais, deve-se atender às orientações do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA). Em caso de vértices inacessíveis, como centros de cruzamento de muro e edificações, eixos de rios e valas, centros de árvores, entre outros, não pode haver demarcação física destes vértices. Porém, o uso de funções excêntricas dos equipamentos topográficos e/ou de cálculos analíticos em escritório permite a determinação das coordenadas destes vértices.

Recomenda-se que os pontos de referência para o levantamento dos vértices inacessíveis sejam materializados. Caso não seja possível, conveniente ou viável a sua materialização, a localização deles deve ser documentada por meio de croquis e descrição a serem apresentados em relatório técnico.

O levantamento cadastral territorial para registro público deve estar apoiado à Rede de Referência Cadastral Municipal (RRCM) ou, na inexistência desta, deve estar apoiado ao Sistema Geodésico Brasileiro (SGB). Os métodos de levantamento cadastral territorial devem atender às NBR 13133 e NBR 14166. Nos casos em que a legislação vigente no registro público inclua algum tipo de direito, restrição ou responsabilidade que deva ser expressamente registrado sobre ou sob a parcela ou o imóvel, a determinação dos limites e o levantamento cadastral territorial podem incluir a componente vertical (altimétrica) para caracterizar o (s) objeto (s) territorial (is) que se relaciona (m) à parcela ou o imóvel.

A componente vertical (altimétrica) adotada deve ser a altitude geodésica. No caso da necessidade de levantamento topográfico planialtimétrico em concomitância com o de registro público para o parcelamento do solo, deve-se atender aos métodos de levantamento descritos na NBR 13133.

O memorial descritivo, conforme exemplo no figura abaixo, deve apresentar no mínimo o seguinte: cabeçalho contendo nome completo e número de CPF do proprietário, endereço completo, código da parcela (se existir), número da matrícula e CNS (se existir), sistema de referência e projeção cartográfica utilizada no cálculo das distâncias e da área; área e perímetro da parcela ou do imóvel na projeção cartográfica utilizada; tabela com dados técnicos contendo o código do vértice e suas respectivas coordenadas geodésicas, os códigos das parcelas dos confrontantes (na inexistência do código da parcela, prioritariamente, o número de matrícula do confrontante ou o nome completo e número do CPF do confrontante), a distância projetada do vértice ao seu ponto de vante no sentido horário e o local específico para complemento das informações sobre os vértices, por exemplo, a sua situação, entre outras informações relevantes.

A descrição tabular da parcela ou imóvel deve iniciar no primeiro vértice de confrontação com o sistema viário ou acesso a este e seguir no sentido horário. Deve-se incluir a assinatura do responsável técnico, formação profissional, número do registro no conselho de classe, número da ART, TRT ou RRT;  croqui do polígono da parcela ou do imóvel indicando a posição do sistema viário. Não se deve esquecer a apresentação da tabela, caso haja necessidade de cumprimento legal ou normativo pela serventia. O memorial descritivo tabular pode ser acompanhado de descrição textual, desde que apresente ao menos os mesmos elementos apresentados na figura abaixo.

Quando os vértices do SGB ou da RRCM não possibilitarem o levantamento do imóvel diretamente apoiado a estes, o responsável técnico deve utilizar estas redes para transportar pontos de apoio ao local a ser mensurado. Para implantação de pontos de apoio ao levantamento, podem ser utilizadas as técnicas de poligonação, método de estação livre, método do alinhamento, irradiação e posicionamento por satélite.

Quando não houver a possibilidade de se atender a um ou mais parâmetros ou requisitos da NBR 13133, e se for necessária a implantação de poligonal sem ajuste ou compensações, deve ser realizado um controle de qualidade em campo e/ou escritório, para assegurar que não ocorram erros sistemáticos ou grosseiros. Para o método da irradiação, recomenda-se que seja realizada no mínimo uma série de leituras conjugadas ao ponto de orientação, bem como ao vértice a ser medido.

A precisão posicional planimétrica do vértice da parcela ou do imóvel urbano deve ser de 8 cm. Para as parcelas ou imóveis rurais, devem ser seguidas as normativas do INCRA. Pode ser utilizado qualquer método de propagação de precisão, desde que as precisões das bases ou dos pontos de referência sejam consideradas.

Pode ser utilizado o cálculo de propagação da precisão pelo método simplificado previsto na NBR 13133. A tolerância para o vértice da parcela ou do imóvel é de três vezes a precisão posicional, ou seja, quando forem encontradas diferenças posicionais entre dois levantamentos distintos com valor admissível de até 24 cm em um ou mais vértice de parcela ou imóvel urbano, considera-se válido o levantamento inicial e permanecem as coordenadas originais do vértice de limite.

Além de atender à precisão posicional, o levantamento da parcela ou do imóvel deve atender aos requisitos de controle de qualidade indicados nessa norma. Nos casos em que a altitude é necessária à definição da parcela ou objeto territorial urbanos, a precisão posicional altimétrica do vértice deve ser de 8 cm.

Para as parcelas e os objetos territoriais rurais, a precisão deve atender à legislação vigente. As peças técnicas a serem apresentadas pelo responsável técnico para os processos de registro público são: planta topográfica; memorial descritivo; relatório técnico conforme a NBR 13133.

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